人为制造出来的需求只能是泡沫！
01
10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：
广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。
这些城市基本上符合以下两个特征的其中一个：
1、中心城市辐射的利好预期
2、旅居需求特性
我国楼市之前的走势，基本上是热点城市带动，全国普涨的模式。
这就催生出很多没有房价上涨基础的城市，通过制造概念、预期，借着大势把房价炒起来。
但楼市走到今天，又到了一个很微妙的处境。
也就是通过政策对于出售端和购买端同时打压，挤压泡沫的一个时间点，或者说是去杠杆。
这无疑会让楼市走向价值回归之路。
而价值回归的重点就是一个退潮的过程，让那些裸泳者们渐渐地浮出水面。
也许这只是一个开始，因为符合以上两条其中一条的城市不在少数，这也使得那些前期疯狂上涨，却没有房价上涨基础的城市，风险开始逐渐地暴露出来。
下面就说说这两个特征为什么会在这个时间点暴露出风险，以便让大家可以更加理性地看待楼市未来将要出现的分化。
02
一切不以购房者的实际需求制造出来的需求，就叫“炒作”。
这句话如何理解呢？
打个比方，一个区域的楼市房价出现上涨，是因为这个区域招商引资成功，要发展产业。
听上去很合理，但细细品味一下，有感觉哪里不对。
首先，发展产业和购房有没有直接关系？或者说我买了这里的房子，是否有资格参与其中。如果不能，那发不发展产业，跟买不买房有多少关系？
其次，房价和发展产业挂钩可以，但房价上涨的基础就是产业发展成功，是不是产业落户就一定能成功呢？如果不能，那么房价上涨，显然是提前透支了之后成功带来的收益，这和强盗有什么区别呢？一切都是以成功为结果推倒出来的房价，如果不成功，就只能购房者买单，如果成功，房价前期已经被开发商透支，未来的价值又有多大提升呢？
第三，房价的上涨与下跌，是应该符合承受力的上限，因为利益永远是要最大化的，但产业刚刚落户，房价就被炒起来了，这样究竟有利于产业的发展吗？大家想想，华为是因为什么原因搬家的。
说回现实，如今环京楼市的崩塌，成为了大家热议的话题。
当时环京房价大涨，就是因为要承接北京外溢的人口，但人是在北京工作，到几十甚至上百公里的地方住究竟现不现实？也许没有人会这么去考虑，大家看到的就是用通勤时间换来的巨大价差。
之前看到一个博主讲述了自己在疫情期间的双城生活，很有感触。
他每天四点就得起床，五点钟坐城际交通到北京上班，这其中的艰辛很难想像，而晚上如果加班，回去就很不现实，只能去旅店开个房间。如果不加班，回家之路就如同上战场，由于疫情期间出入城要登记，所以在路上滞留的时间大大增加，有时候到家都要晚上11点。
试问，这样的生活究竟能坚持多久呢？
貌似解决刚需的问题，但让人反而过得更苦逼。
有些城市，本身没有什么太大经济发展基础，但因为深处中心城市辐射圈，可谓是一朝成仙，鸡犬升天。
经济没有因为辐射效应走强，反而房价蹭蹭往上窜。
还有一种现象，大家也要警惕，这种现象已经向上覆盖到一些二线城市了，如果地方产业和经济没有实质性的显著增长，那么当地楼市未来是很危险的。
这种现象就是---扩张！
大家一定要明白，任何事情的出现，都应该是有基础的。
而城市扩张的基础是什么？
经济增长和人口增长。
如果没有这种双增长，盲目地扩张，把城市的盘子做大，也只能把城市的商业辐射力无限的稀释，反而造成经济增长越来越难。
经济不增长，就业环境和创业环境不理想，又会造成人口流失，尤其是高学历的年轻人流失，最终出现恶性循环。
当这种恶性循环达到一个临界点时，必然会传导到当地的楼市。
这样的城市房价有一个明显的特点，城市周边的房价远高于城市中心的房价。
至于这里面的风险，大家可以参照热点城市的房价布局做对比，就能大致看出这其中的端倪。
03
说说旅居城市的房产，这类城市的楼市都是利用自然资源优势发展起来的。
这也注定了，在这里购房的人们不是首套房和刚需。
自然资源是稀缺的这一点不假，但人的想法或者说潮流是会变的。
这就是目前所有旅居房产所要面临的最大风险。
上面提到的十个城市中，像西双版纳、北海、防城港这些城市，就是属于这种特性。
而他们的崛起，是因为海南的房价上涨和限购严所导致的。
有点退而求其次的感觉。
宜居程度、自然资源等特性，又不能和海南或者说三亚相比，唯一能比的就是房价。
但再美的风景，也有看腻的时候，当风景看腻了，住得又不是那么舒服，这就尴尬了。
唯一的办法就是卖给和自己有同样憧憬的人。
但有一点，如今的接盘侠是60后70后这两代人，他们的旅居理念正在发生变化，这种变化，对于旅居型地产的打击是很大的。
就比如曾经风生水起的山东乳山，如今的二手房市场正在遭遇极大的困境。
用不到半套房的钱，买辆车，走到哪，停到哪，享受不同的风景。
这种旅居方式，如今已经被越来越多的人所接受。
这也预示着，未来那些旅居型地产翻盘的难度会越来越大。
风险已经出现苗头了，远离噱头，远离炒作，回归价值，将成为接下来楼市的重点，您感觉到了吗？
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